如果負擔得起買房還是比租房好

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發佈日期：2015/06/10

Q:淡水余小姐問：國稅局針對預售屋「紅單」轉手賺很大的問題，要展開大查稅行動。請問，什麼是「紅單」？為何會賺很大？

A:「紅單」是指預售屋接待中心使用的「購屋預約單(紅色紙)」。依法令規定，建商在取得建造執照後，才可以對外賣預售屋，惟因接待中心大都會在取得建照前蓋好，負責銷售的代銷公司通常會先邀請一些老客戶(熟客)前來賞屋，算是「潛銷期」，時間約1~2個月不等。

此時，若客戶想要先行預購，則可先付個1萬、5萬或10萬不等的預約金，接著代銷公司會開一張「紅單」給預購客戶，等正式可對外開賣時，再通知客戶前來補足訂金或簽約。至於正式開賣後，才上門看房子且有意下訂者，則需付總價3~10%不等的訂約金，而目前市場上一般的行情，「訂金+簽約金」約為總價的10~12%。

轉賣「紅單」的情形有很多種，較常見的是在正式簽約前就轉賣出去，並且向對方收取10~20萬元不等的「轉讓金」。例如，甲以每坪20萬元先行訂購某一戶，而乙也中意這一戶，但該房型已經賣完，而且因景氣好、銷售順暢，接待中心現場每坪已調高售價至23~24萬元；當甲願意以10~20萬元讓出權利，且乙也願意接手時，雙方就可以用每坪20萬元的單價「轉讓」該戶房子。

就甲來說，才1~10萬元不等的訂約金，一轉手就可獲得20~30萬元，約為訂約金2~3倍的暴利，自然就會爭相「炒紅單」。

另一種情況是，甲委託接待中心的銷售人員私下轉賣，即使是以每坪22萬元轉讓，有時乙也會樂意接受；因現場每坪開價已調至23~24萬元，假設甲訂購的是30坪，一旦轉售成功，就可以現賺60萬元，而額外的成本只是私下付給代為轉售的代銷人員一個「紅包」。

由於紅單只須預繳小額訂金，因此當市場處於多頭行情，追價買盤不斷湧現、投資客趨之若鶩之情況下，無形中更會成為預售屋動輒完銷的主要推手，而建商或代銷公司也樂得營造建案「搶手」的熱絡景況。

台灣在實施「奢侈稅」前，就有不少投資客搶進各大重劃區進行投資，甚至還有以揪團「團購」殺價方式取得較低的價格。在多頭行情階段，一旦買氣推升房價，投資客就會儘速將「紅單」轉售，形成「炒紅單」現象。

由於預售屋炒「紅單」並不在奢侈稅的規範內，因此備受訾議，直到最近幾年國稅局才要求建商提供預購戶名單，積極追查逃漏稅。

至於查察的步驟，就是國稅局先取得預購名單，再核對房子蓋好後，所有權第一次登記的名單是否為同一人，倘若不是，則代表「前一手」有轉手獲利，就要追繳個人綜合所得稅的「財產交易所得」，藉此勾稽出逃漏稅名單。

近年在政府打房政策一波波出擊下，投機炒作的獲利空間已經大為萎縮，「炒紅單」的情況也已幾近絕跡，故此時查紅單的行動，究竟會有多大效果？就不得而知了。

■ 如果負擔得起買房還是比租房好

Q:台北市邱先生問：十多年來房價不斷高漲，年輕人發出「買不起房」的怒吼，但根據《好房網》網路民調結果，仍有73.3%年輕人支持「買房」，怎會這樣？

A:根據《好房網》的調查結果顯示，支持買房的前3大理由包括：將買房當作「儲蓄」；有了家才有安定感與安全感；不買房也是替房東繳房貸，拿來繳自身房貸則多年後房子是自己的。

反觀，支持租屋的民眾，主要理由仍是「買不起」，至於「房市看跌，先觀望」的理由排名第二，顯示民眾雖想買屋，但觀望心態濃厚。另也有網友擔心房市泡沫，或覺得現在房租低，租屋比較划算。

可見，「買房好」或「租房好」都各有支持者，還是要依個人的生涯規劃及能負擔的經濟力而定。

在此分享一下我的經驗：來自宜蘭的我與女友論及婚嫁時，岳父母並沒有要求一定要先有房子才願點頭，但當時的我自認為既要在台北定居，就要顯示自己可為家庭挑起重擔的責任心，再加上有一個「窩」才能有足夠的安定感，所以後來便下定決心購屋。

當初的考量點之一，也在於一直支付租金，付了一、二十年後，房子還是房東的；但只要有能力付得起頭期款，之後按期繳付房貸，形同間接強迫自己儲蓄，最後，房子就是屬於自己的。

我今天要強調的是「家」的穩定感，因為是自己的家，因此可照著自己的想法去布置，尤其每天工作結束，就會想要儘快回到自己的「窩」；如果是租來的房子，即使想要花自己的錢去裝潢，首先還得徵求房東同意，但別奢望房東會幫忙分攤裝潢費用。

早年我有一位朋友，在東區承租一間70坪的辦公室，在房東同意下進行裝潢，打算當二房東。沒想到契約雖簽5年，但裝潢才完成沒多久，房東竟以「全新裝潢」為名，高價地將房子賣掉！雖然有「買賣不破租賃」的5年保障，房東也誠實告知買方要重新簽訂5年的租賃契約，不過我的朋友還是有「道高一尺，魔高一丈」的遺憾。

最令我朋友氣結的是，當時該房大約值1,700萬元，但因為他的創意規劃與氣派裝潢，新房東也喜歡其全新裝潢又有穩定租客，因此願意以2,000萬元購買，等於我的朋友幫舊房東多賺了300萬元。

上述只是好地段辦公室的特殊情況。在一般的租屋市場，大多數的租客都不太願意花錢去裝潢，所擔心的是深怕不久也會面臨房東提高房租，或被逼搬家的風險；然而，僅是居住在四面白牆的空間裡，究竟能給生活帶來多大的樂趣，勢必成為想組成小家庭者，不得不仔細思考及衡量的一件大事。

因此，一般年輕人只要經濟能力許可，想要依照自己的人生規劃，儘早完成購屋美夢，應屬好事一件，值得鼓勵！

【詳細內容請參閱最新一期《理財周刊》第771期www.moneyweekly.com.tw】

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